365勘地:青城山路-2地块2.56亿起拍 或再次引发抢地大战

来源:365淘房 2016-09-23 22:20

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 沈土拍【2016】31号拍卖地块情况说明表

土拍【2016】31号拍卖地块情况说明表

365淘房 沈阳讯 9月28日,是沈阳土地市场的有一次集中“”爆发,这一天将有多宗热门地块集中出让,而其中最为引人关注的,莫过于地处北皇姑的“皇姑区青城山路北-2”地块,该宗地块可以说是皇姑区在下半年推出的“重磅炸弹”,地块一“露面”就吸引了包括碧桂园、万科等众多品牌房企的关注。

下半年皇姑再次“一鸣惊人”

皇姑区作为沈阳的传统五城区之一,不但发展成熟,而且是沈阳最为著名的教育大区,发展至今,皇姑区内地块可以说已经到了“寸土寸金”的阶段,每次推出地块都获得了业内的极大关注。

2015年3月,皇姑区三台子松山路地块出让,不但引发华润、万科等多家品牌房企的“抢地大战”,而且更是刷新了2016年土地市场的溢价率,同时也促使2016年沈阳第一轮“新地王”的出现。可以说,在上半年的土拍市场中,皇姑区仅凭一宗地块就“一鸣惊人”,成为当时最受关注的区域。

下半年,皇姑再次进入“低调卖房”的阶段,区域内新房去化越来越多,但是在土地供应上依旧十分低调,直至9月初,皇姑将再推新地块的消息成功再次引发全城关注,有知情人士称,目前万科、碧桂园、保利、荣盛等多家品牌房企均对该地块十分关注,而其中更有房企对该地块“势在必得”。

公开资料显示,皇姑区青城山路北-2地块土地面积约为78501.53平方米,容积率大于1.0不大于2.3,规划用途为居住、商业,其中商业比例为13%-15%,起拍价为1420元/平方米。

从365勘地小组对地块的实探情况来看,该地块位于青城山路北侧,碧桂园学府壹号东侧,地块为净地状态。从地块所处位置来看,该宗地块在北皇姑区域的东南角,是目前最为临近黄河大街的一宗地块,与此同时,与碧桂园学府壹号的位置相比,该地块距离138路、131路公交终点站均更为临近。

沈土拍【2016】31号拍卖地块情况说明表

万寿寺街东-1号地块图示

北皇姑黄金地块

从勘地情况来看,皇姑区青城山路北地块可以说是北皇姑最“外侧”的地块,也可以说是连接北皇姑与三台子区域的最佳“桥梁”。

从地块南侧的青城山路出发,南行1300米即是地铁二号线医学院出口站,北行1200米则是地铁二号线师范大学站,不仅如此,该地块是距离青城山路131、138公交终点站最近的一宗地块,地块南侧则是红星欧丽洛雅。

与此同时,地块位于北皇姑版块内,区域内,保利溪湖林语社区底商已经基本发展成熟,商街内包括粮油店、水果店、超市、餐厅等业态应有尽有,同时,还可享受万科社区新近营业的印双杰等新型果蔬超市。

不仅如此,区域内还有环北家园等成熟居住社区,区域内有传统农贸市场,提供各种生鲜水果,不但可以满足日常生活所需,而且可以说已经发展为成熟的新“一分钟生活圈”。

有内部消息显示,保利溪湖林语社区超市或将于近期营业,目前区域内的商业氛围可以说是已经日臻成熟。

 不仅如此,北皇姑可以说是皇姑区内绿化设施最为齐全的版块之一,区域内不但有方溪湖公园,而且有报恩寺公园,同时,还有正在建设中的青城山体育公园,可以说是“三园环伺”,绿化环境非常好。

而在医疗方面,该板块北有盛京医院沈北院区,南有七三九医院、二四二医院等著名医院。教育方面,区域内有珠江五校、虹桥中学(在建)等知名中学云集,同时,区域内还有沈师附中、十一中等知名重点院校,可以说是北皇姑又一优质教育基地。

北皇姑青城山路北-2地块卫星信息

北皇姑青城山路北-2地块卫星信息

紧邻黄河大街也是“双刃剑”

另一方面来讲,地块临近青城山路、黄河大街两条交通动脉,一方面出行十分便捷,另一方面有可能会面临一定的噪音问题。

此外,根据沈阳市国土规划和国土资源局公示的信息显示,该宗地块要求建设项目应满足人防、消防、安全、卫生防疫等有关技术规定的要求,同时户型比例应符合国家相关要求。

在停车位方面,地块要求机动车停车位按《沈阳市建筑物机动车停车位配建标准规定(试行)》配建停车位,应尽量设置在地下。

此外,附加信息显示,本建设项目须遵循《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定》(沈阳市人民政府令2006第64号),报建前,应委托具有相应资质的设计机构编制《建筑日照影响分析报告》。同时,按照建筑产业化要求建设,项目整体预制装配化率须达到30%,商品住宅须实行全装修。

也就是说,该地块虽然地处三环旁,但对其要求已经与二环内地块相对一致。一方面可以说是皇姑区内“无荒地”,另一方面,预制装配化比率的要求和全装修的要求势必要提升一定建筑成本,因此在土地成本方面,开发商还需更为谨慎。

皇姑区青城山路北-2地块及周边

皇姑区青城山路北-2地块及周边

区域房价“破八”在即 成三环最贵版块

值得关注的是,从目前区域内的房价来看,这一板块可以说是三环旁最贵版块了。

从目前在售项目来看,区域内有保利溪湖林语、恒大雅苑、万科金域华府、碧桂园学府壹号、盾安新一尚品等项目在售,其中保利溪湖林语、恒大雅苑可以说是此前皇姑的“销冠专业户”,但目前来看,两项目均已进入尾盘销售期,目前保利溪湖林语七期47-107平小高层在售,均价4500元/平米,但剩余房源不多,且小户型产品同样剩余较少。

同样基本处于尾盘销售的恒大雅苑目前均价在5500元-6300元/平之间,面积区间在81-129平方米左右。同样处于销售期的盾安新一尚品则主推70—90平户型产品,均价5300元/平左右。

而北皇姑的两位“新贵”,碧桂园学府壹号和万科金域华府两项目可以说不但是区域的“颜值担当”,更是版块内的“价格担当”。

其中,碧桂园学府壹号多层在售产品包括76平等产品,均价7500元/㎡,高层均价5500元/平,在售产品62-123平。万科金域华府洋房产均价约8500-11000元/㎡,在售产品包括102.39平三室两厅两卫等产品,高层均价6300-7300元/平方米,在售产品73-107平左右。

不难看出,目前区域内高层价格普遍在5000-6000元/平方米之间,碧桂园、万科等项目高层产品价格已经在6000-7500元/平方米左右徘徊,而万科等项目的洋房产品价格则在8000-11000元/平之间,已经成为三环周边最贵的版块之一,浑南铁西等热门版块的价格也难以比拟。

万科、碧桂园先后拿地北皇姑版块

万科、碧桂园先后拿地北皇姑版块

1420元/建筑平米 北皇姑地价三连涨

从地块价格来看,从2013年万科首进北皇姑起,该区域版块已经在3年内“3连涨”了

资料显示,保利是最早进入北皇姑版块的品牌房企,不久后,恒大、万科、碧桂园等品牌房企先后入主该区域。而根据可查资料显示,恒大早在2012年获得北皇姑两宗地块时,这一区域地块楼面价就已经超过1000元/平方米了。

随着区域内怒江北街延长线工程顺利推进、珠江五校分校正式开学等利好信息不断传来,北皇姑的土地价值也在不断上扬,2013年8月,万科以楼面地价1292元/平米竞得怒江北街延长线东(北地块一)、怒江北街延长线东(北地块二)两宗地块,这个价格,可以说开创了当时三环外地块的价格“新高”。

而在2015年,碧桂园2.01亿豪夺北皇姑青城山路北-1地块,这时,地块价格已经上扬至1399元/建筑平方米了,2年时间,北皇姑土地价格涨幅达8.28%。

而即将在9月28日出让的地块起拍价格为1420元/建筑平方米,与碧桂园拿地的成交价相比,地块再次“涨价”,可见北皇姑的地块价值正在稳步攀升。而未来,北皇姑青城山体育公园完工在即,怒江北街北延工程也即将完工,届时,北皇姑地块价值势必进一步上扬,可见这正是房企“出手”的最佳时机。

 地块周边在建中的青城山体育公园

地块周边在建中的青城山体育公园

北皇姑高层破八仍未“封顶”

此前,曾有评论称,北皇姑版块房价破八不成问题,而短短数年见,北皇姑已经不需要讨论房价是否“破八”了,因为这一区域的洋房产品已经“破万”了,现在,需要讨论的,似乎就是这一区域的高层产品何时“破八”了。

此前,北皇姑首批利好刚刚释放时,就有评论称,怒江北街的贯通将促使区域房价增值20%,而从区域内碧桂园、万科等项目的洋房产品售价来看,北皇姑多重利好给区域房价带来的溢价空间远不止20%。

而从北皇姑目前的状态来看,怒江北街、青城山体育公园竣工在即,两大“看得见”的利好即将兑现,而在学区方面,珠江五校已经开学,虹桥中学也动工在即,新的利好仍在持续发生,不仅如此,区域内北可凭借大学城优势吸引教师、学生等潜在客群,南有怒江版块等多个成熟社区的改善需求亟待释放,新地块的入市,可以说是“恰如其分”。

不难看出,未来随着新地块的入市,北皇姑的配套建设势必更为完善,而这一版块的升值潜力更是不容小觑。365淘房 韩晓思)返回沈阳365淘房>>

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