2017沈阳楼市“蹭涨泛滥” 开发商、购房者你都要想清楚

来源:365淘房 2018-01-23 08:31

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365淘房 沈阳讯 2017年沈阳涨价涨得最厉害的是什么产品?答案绝对是沈阳的地价!和房价那“微末”的涨幅相比,沈阳土地拍卖中动辄100%、200%的溢价率足以证明土地市场的火爆。当然,这种火爆也给了很多人“蹭热度”的机会,这不,2017年,沈阳每逢拍卖,必有人发朋友圈高呼“面粉比面包贵 现在不买房你还在等什么”!

但是,我想问,现在急急忙忙出手,去买那些凭空涨价的房子,真的就“合适”了吗?

 

2017,你遭遇“封盘”了吗?

说到“蹭涨”,要先说说沈阳2017年的市场。这一年是沈阳在低谷徘徊许久后的“爆发”年,在销量回弹之后,许多此前一直“赔本赚吆喝”的房企终于松了口气,将价格回调至了正常价格,但这轮补涨,却给了一部分投机者“机会”,原本不甚火爆的区域、原本定位纯刚需的项目,纷纷“蹭涨”。

此前,有业内评价沈阳2017年房价变化时这样形容:沈阳的房价变化并不是平均的、普遍的,而是热门板块、品质项目价格的上扬比较明显,其它库存较大的版块,价格变化并不明显。

没错,原本非热门区域一没有利好政策扶持,二没有城建利好呼应,甚至在产品上都没有太大变化,却仅仅因为大盘上扬而“蹭涨”,又能“蹭”到几时呢?

2017年下半年,一位朋友打算在北部区域“下手”,下定前因为和我打听项目的口碑,而犹豫了两天,也就是这么一耽搁,该项目竟然“封盘”了。在她怀揣定金打算签合同的时候,她的置业顾问告诉他,老板临时命令,今天全部停签,明天集中开盘,每套涨价200。

据我了解,该项目在当时也并没有新的教育、城建利好消息指向,甚至在产品上都与其此前推出的没有太多变化,仅仅因为沈阳地价“创新高”、房价“趋涨”,他们竟然就决定涨价了。

而它的“邻居”也是这样,甚至后期推出的产品,还没有原本的产品更近地铁口,但差不多40平左右的房子,新房要将近40万了,园区内同样面积的二手房,平均也只在26万左右,这样就很耐人寻味了,反正,我一位受“普涨”影响的朋友,在对比了新房、二手房的销售状态后,果断投入了二手房的市场,还有一位伙伴,果断选择了距离地铁稍远但有园区巴士接送的,不到20万的品牌项目。

有趣的是,在某次网友见面会上,也有人提出某项目“改名涨价”的话题,对此,一位业内人士如此评价:你不要紧盯着人家“改名”不放,你要想想,“改名”之前,项目的路网、交通配套、教育资源、周边底商成熟程度,也要想想,项目“改名后”的道路交通情况(该项目改名后门前主干道贯通,可直达城市核心)、交通情况(改名后的几年内该板块陆续新开通公交线路超过4条)、教育资源(项目更名不久,确定了中学学区为区内知名学府),和底商的成熟情况,包括项目后续精装标准的提升与其它软件设施的完善。

可以说,这些附加值的改变,才是项目价格调整的根本原因。包括此前大形势不好的时候,部分定位中高端甚至定位于豪宅的项目普遍处于亏损状态,如今市场转暖,这部分品质项目的回温也是情理之中。

而对于部分本身就定位于刚需的项目而言,如果区域内没有特殊的利好消息释放,也没有城建利好的支撑,仅仅凭借大环境的改变而盲目涨价,也许最终“受伤”的并不是购房者,而将是因为盲目跟涨而流失客户的企业。

也许到了现在,他们尚不自知,还对沈阳市房产局突击暗访“怨声载道”,殊不知房产局才是最先“看透真相”的人。它协同多个部门对在售项目进行突击暗访,更重要的是在提醒企业,没有过硬的品质、没有完善的配套,只想跟风“蹭涨”的态度不可取,一方面企业说不定反而因此流失客源,另一方面这种“杀鸡取卵”的行为更不利于企业的自身发展。

 

地价涨=在售房子涨价?满“圈”神逻辑

“蹭涨”的神逻辑

另一种“蹭涨”,就更有趣了,因为地价贵了,所以我们在售的项目,也要涨价了!这是什么逻辑呢?反正我有点儿看不懂。

以我仅仅不到十年的、对房地产市场不大深入的认知来看,正常情况下,一个项目从拿地到销售再到入住,都是有一个周期的,尤其是一些特殊地块,太快动工反而会降低项目品质。

从2017年出让的几宗地块来看,这一现象更为明显。不仅下半年陆续出让的地块至今没有几宗地块已经定名动工,甚至1月份出让的莫子山等地块,至今仍尚未动工。而按照这样的开发进度来看,等人家新地块入市,这些“邻居”们,说不定已经进入尾盘销售了,至于人家的定价,和这些“前辈”们,又有几毛钱关系呢?

如果说这些都是虚无缥缈的“理论”,那么我们来看看几个已经开发的项目,2016年,大东新城出让的全新地块,也是2017年大东的销冠,从其销售均价来看,可以说是版块均价最高的项目了,但该项目的“横空出世”,并没有过多影响到“邻居”们的价格,几位“老前辈”在2017年多数进入尾盘,至于销售价格,即使在网络上查询销售标价,都没有出现过多变化。

也正是因为这样的“淡定”不跟涨,所以区域内的发展十分和谐,几大品牌房企林立,定位各有不同,而这样的差异化定位也促进了版块的和谐共荣。

同样是大东新城,其东部版块,在2017年连续出让了两宗地块,其中一宗临近二环的迷你地块甚至被多家品牌房企“哄抢”,而它的“老邻居”,与其一环之隔的项目,现在甚至仍在“一成首付”,售价更是几乎没有变化。

所以,想要通过地价高企而“蹭涨”的伙伴们,还是请醒醒吧,毕竟人家新邻居虽然地价高,但是未来的产品定位也必然不再是刚需,就算比你贵一倍,跟你又有什么关系呢?还是积极修炼内功,提升自己产品的品质,这样价格升的才“硬气”。

 

这碗“醒酒汤”我先干为敬

2017年,沈阳是房地产联动多个部门多次进行联合突击检查,通告捂盘、虚标等违规项目,这一举措,不仅仅是在保护消费者权益,也是在给房企提醒,盲目捂盘也许并不是明智的选择。

也许,数据是送给所有人的最有效的“醒酒汤”。

2017年全市销售金额排行榜单投票10中,均价过万的项目达到5个,其中一家楼盘均价过2万,从价格定位就能看出,2017年高品质项目销售额猛增,而妄想“蹭涨”的项目,无一入围。

沈阳瑞达思信息技术有限公司总经理宛南此前就曾指出,目前沈阳住宅产品销售类型占比中,产品结构占比差异是影响房价变化非常重要的原因之一。产品供应结构发生了较大的变化,改善型产品比例在大幅增加,洋房、别墅等高附加值产品占比较大,供给升级也是推动价格的上涨的重要因素之一。 

今年开发商产品与购房者需求均在转变,供需的有效对位,促成了需求的快速释放。而市场已经证明购房者是认可优质优价的,因产品升级而带来价格的上涨也是必然的。虽然短期内也出现一些“问题项目”搭顺风车涨价的情况,但从市场规律来看,没有产品支撑的快速涨价项目都是昙花一现,未来的市场分化将会愈加明显。

换而言之,未来的市场中,高品质的产品价格持续攀升是毋庸置疑的,但口碑差、品质低的项目即使一时跟风唱涨,但也难以持久。毕竟讲究品质的购房者宁可花上2万去买品牌房企,也不愿意花1万去住口碑差的小区。

毕竟纯刚需购房者在看到同样一般的项目时,宁可选择更便宜的二手房,也不会喜欢凭空涨了十万块的新房,至少我身边的朋友,甚至是部分初级改善的朋友,都是这样的想法,最终他们都将目光转向了二手房市场的“次新房”。

所以说,这不是一次全城唱涨的“狂欢”,而是城市重新“划界”的原点。也许在未来,精准的定位、“以质取价”才是企业成功的根本。(365淘房返回沈阳365淘房>>

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