记忆2018,沈阳房地产的“冰与火”

来源:沈阳日报 2018-12-06 07:45

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土地市场:成交均价平稳

 

商品房市场:供不应求 库存下降

 

成交结构:多样性强 8000-10000元是主力

 

成交排行:品牌企业继续领跑

 

2018,从“黄金时代”步入“白银时代”的沈阳房地产市场,又逢“政策大年”,这一年,注定难以忘怀并载入历史。

这一年,土地、供销、购买等多方全域受限的时代已经来临,市场态势陡然扭转;这一年,房企的竞争导致强者愈强,楼市话语权日渐聚拢于龙头企业;这一年,市场风云变幻,开发商发力出新,在不同的维度和相同的市场,楼盘标新立异、创新营销各领风骚……

市场大势:稳定仍是主流

今年的沈阳房地产市场令人印象深刻的是以8月初的调控令为分水岭,上演了“冰与火之歌”。市场从火爆走向冷静,几乎没有太多的铺垫和过渡,这种过山车般的感受,令很多楼盘的营销人员措手不及。

“房住不炒”在今年落地得格外强势和扎实,“限字令”全域执行迅速挤出市场上的投机及短期投资性购房人群,也有一部分改善型购房需求被波及,但也为焦虑的刚需购房带来了希望。

在“房住不炒”时代,各方合力使得房价不会暴涨,同样也不会允许它暴跌,可能会伴随着些许价格的上下波动,但主流趋势应该会是以稳为主。

营销升级:扑面而来的文化味道

近年来,沈阳房地产市场营销策略颇有新意,逐渐向文化属性靠拢,更加注重情景营销。情景营销带来全新的体验,例如今年3月份万科翡翠书院与三联合作打造“万科三联书社”,将售楼处开在了书店里。还有些楼盘的销售中心主打绿植生态牌,被业内喻为长在植物园里的售楼处。也有品牌楼盘将营销中心营造成咖啡馆,周末定期举行读书会等活动。

2018年,从过去相对低级的博眼球、搞噱头,到如今有更多的人文关怀、文化底蕴、公益责任,更多是情景体验,智能化、互联化生活模式创新等。

心态反转:从抢房到观望

过去都说“今年不买房,一年又白忙”,如今却不再被提起,为何?市场趋于冷静,消费者的心态扭转,多数买房人开始持观望状态,买涨不买跌的心理作用影响了购房行动。

瑞达思的数据显示,全市今年7月份需求面积为196万平方米,8月份则降到97万平方米。1-7月份市民购房热情高涨,多个楼盘出现排队排号抢房的现象,保利茉莉公馆等楼盘洋房产品推出即被抢购一空。随着8月份调控威力的逐渐显现,市民购房也逐渐从着急变得冷静,一些有购房计划的消费者,因为对楼盘走势预期的变化,选择了持币观望。

市场分化:改善刹车 刚需向上

2018同样也是市场继续分化的一年。一方面,改善型购房占比还在增加,他们是高品质住宅得意的有力支撑,洋房、大平层、联排别墅等产品今年都收获颇丰。随着8月份调控的开始,改善型购房人群受限制,导致这一部分市场区域平淡。

另一方面,刚需购房仍然是市场的重要支柱,调控不能熄灭这部分购房人群的置业热情,但是与以往不同的是,如今刚需购房也在追求相对的一步到位,一般是优先考虑两室产品,这是一个微妙的变化,侧面反映出沈阳楼市的整体升级。

调控发力之后,尤其是年度收尾阶段的楼市,大致可分为三类,一是价格飘高的豪宅,一般而言降价让利最多的就是这类楼盘,不过行情下行,去化速度缓慢;二是性价比较高的限价盘、刚需盘,由于地段好、配套全、品质高的缘故,这类楼盘的去化情况依旧比较理想;三是介于两者之间的楼盘,此类楼盘常常会对购房者做出降低首付或者折扣优惠。

产品变化:情景创造成利器

一般而言,楼市三到五年会进行一次换代升级,2018恰好是升级的重要节点。市场上库存多年的上一代产品,愈发难卖了,造成这一现象的原因,是新一代住宅提升了人们对居住空间的认知和期望。2018年,在房企创新和提升下,居住空间不断地从物理属性升华到了价值层面,再从价值层面,提升到了情景营造和情感归属,产品升级、多元配套与服务,与美好人居生活如影随形。

房企竞争:进一步集中话语权

房地产发展史的后半部,就是一部兼并史。在开发侧,一直是大浪淘沙,强者愈强的趋势。2018年,沈阳楼市的话语权,进一步集中到领军企业。房企竞争从城市更新的战略把握,到土地储备的策略判断,从特色小镇、共享空间到长租公寓,从产品升级、服务升级到营销创新,各家不仅积极参与房地产产业链的各个环节,甚至延伸到后期物业管理、开发建设直至家装等。当然也有大跨度地进军金融、养老健康、教育等板块。

跌宕起伏2018,优质开启2019

出镜嘉宾:沈阳瑞达思信息技术有限公司总经理 宛南

2018:一季度“稳涨”,二季度“疯狂”,三季度“迷茫”,四季度“惆怅”。

2018开年就在“铁路机械学校”楼板价11900元的带领下,市场信心爆棚,尤其是相对于其他城市而言,三四线城市房价都暴涨的背景下,沈阳城市信心的恢复使得无论是开发商还是购房者都对沈阳房价“上涨”空间充满了遐想,所以土地、房价、销量、购房信心互相推动一路上涨。如果不是7月的“有效控制”,也许均价“破万”会出现得更早。

8月初沈阳限购全面升级+新品大量上市+土地供应节奏的调整,渐渐使得“过热”的市场趋于理性,但是说变冷,还不至于。由于整体市场的变化,消费者及开发商在三季度都略显迷茫,是入还是等?犹豫观望再次显现。进入年终岁尾,沈阳“冷空气”入袭,加之房企年末冲量,惆怅之心不免油然而生。

从全国大环境上来看沈阳的市场是最为健康的市场,价格没有出现大起大落,而且城市的信心、人口、吸引力、产业都是全面回暖,产品设计方面是处于领先的,所以沈阳的房地产市场真不是“炒”市,而且“居住”市场。

2018绝对是跌宕起伏的一年,但坐实了价格,也坐实了城市信心。如果说2018是改善产品同质化开启的元年,那么2019将会是优质产品创新分化的元年,2018/2019让产品走向优质化。从拿地的节奏与价格的被认知足以看出,市场倒逼房企已经从高度扩张转向高质量增长了。房企从对市场、竞品的关注,到更加注重对购房者真实需求的关注,紧凑三房、舒适三房、紧凑四房等市场更加细分,而城市的大配套也进入到实质性投入阶段,完善学校配套、医院、地铁建设、跨浑河大桥开通等都在给这个城市增值。尤其是省政府全力支持沈阳建设“国家中心城市”,沈阳营商环境的大幅改善等,沈阳的未来发展非常可期。

对于房企来说从综合投资潜力来看,沈阳市场是非常有投资价值的,抓住窗口期。对于购房者,沈阳是宜居、产品力很牛、性价比最高的城市之一。

基于如此的市场状态,消费者也好,开发商也罢,应该不盲目追涨购入,要理性杀跌买进,如此消费者方能在迷雾中求方向,开发商在焦虑中促成长。我们期待优质开启的2019。

年度楼市谁领风骚

在过去的这一年, 沈阳哪些楼盘在楼市风雨中岿然屹立?哪些房企在挑战中彰显品质的力量,引领着人居风向? 沈阳城市蜕变的荣耀将由哪些企业和楼盘来见证?2019年又有哪些楼盘值得我们关注和期待?

在这一年里,市场的剧烈变化扑面而来。这一年里,我们看到了房企间竞争格局的提升;看到了追求美好生活满怀憧憬的千万张面孔;当然,也猜想着整个行业游戏规则因即将到来的长效机制而发生的巨大变化。

很多人心中,房地产在今年似乎到达了某个微妙的临界点。在2018下半年,随着力度空前的调控的到来,给房地产从产品设计到销售都带来了巨大的挑战。在2018,我们也看到社会给这个行业以更多的关注。房价涨跌的话题经久不衰,市场走势的讨论愈发热烈,但无论如何市场变化,人们对于美好生活的不懈追求从未改变。

目标就在前面,梦想触手可及。行业巨变的年代,行业领军者或为坚守的理想和文化,或为创新进取的雄心,负重前行。为践行美好生活愿景,是诸多房企发力创新重中之重。

2018即将步入尾声,我们想要梳理的正是在这个行业深度变革之年,对房地产有着巨大影响的政策、企业、产品和人物。今天开始,2018 沈阳房地产价值总评榜正式启动,年度沈阳价值地产企业、年度沈阳品质楼盘典范、2019沈阳值得期待楼盘、年度房企领军人物等奖项同步启动评审,总评榜将采取线上展示及网友投票的形式,评选出在今年楼市各方面最具代表性的项目及企业。

2018年度沈阳价值地产企业——评选对象为对沈阳楼市乃至城市发展具有巨大贡献的房企。

2018年度沈阳房企领军人物——评选对象为在沈阳地产界具实力、具有行业号召力、市场业绩突出的房企领导者。

2018年度沈阳品质楼盘典范——评选对象为沈阳楼市的高品质住宅楼盘,建筑品质、行业口碑、市场美誉度俱高。

2018年度沈阳人气口碑名盘——评选对象为景观、户型、配套、物业等方面具有较好口碑以及知名度的楼盘。

2018年度沈阳区域标杆项目——评选对象为沈阳楼市各个区域出现的标杆住宅楼盘,对板块发展极具推动力。

2018年度沈阳最佳商业地产项目——评选对象为品牌、品质、口碑俱佳的商业地产项目。

2019年度沈阳值得期待楼盘——评选对象为2019年最受业内以及市民关注的一批新盘项目。

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注:因统计口径和方式,各方数据会有差异,本版数据来自专注数据调查和市场分析的沈阳瑞达思,“掌控数据脉搏,服务社会进步”,数据仅供参考。

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