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三年房价翻倍!沈阳改善性购房为啥都选这里?

来源:365淘房 2019-05-17 08:54

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近两年沈阳热门板块层出不穷,东湖板块无疑是其中一大亮眼的存在。三年房价地价双翻倍的“战绩”,让东湖板块成为沈阳楼市的 “绩优股”。而品牌房企的进驻,也让东湖板块内产品成功升级,这里也成为了改善置业首选板块之一。

 近日,笔者就从浑南中路走起,实探了一下现在东湖板块现状,详细给大家捋一捋板块内的城建、学校、交通、新房、二手房等配套信息,最全板块信息告诉你为啥改善会选择这里。

城建:

修路修桥修公园 三桥飞架助力板块起势

提起东湖就不得不提到它的城建,2017年年末,王家湾桥(长安桥)建成,2018年,东塔桥建成通车,长安桥南街建成连接长安桥,实现长安桥单向通车。至此,板块内有东塔桥、长安桥、新立堡桥三桥“飞架”浑河,是整个浑河沿线,建成桥梁最为密集的板块之一。三桥飞驾无疑助力了东湖板块的升级。

 出行的便利让改善会选择这里,而近浑河的地理优势让改善愿意选择这里。今年长安桥北侧接线路工程也将启动,解决了东湖板块直达中街的“最后一公里”问题,除此之外,板块内目前还有滨河公园也在规划中,宜居生态住宅区的打造已提上日程。

交通:

公交有轨直达商圈 私家车仍是出行首选

公交方面,沿线有恒大江湾站、其仕盛和祥站、格林阳光城站、浑南东路祝科街站;其中:155路、275路、224路、387路和387路支线均经过这里,基本可保证居住区均有公交站点。

恒大江湾站:155路(奥体中心枢纽站—汪家)、275路(龙之梦亚太城—古城子)

浑南东路祝科街站:224路(沈阳北站—杨官)、155路(奥体中心枢纽站—汪家)、387路(南塔客运站—白清寨)、387区间(南塔客运站—祝家)

公车可直抵奥体中心商圈、中街、南塔、五爱等商圈。

 除了公交外,还有有轨5号线(奥体中心—沈抚新城)途径板块。其中,浑南实验中学、杨官站、万科新城站均在板块内。

不利因素:

目前板块内交通比较便利,公交、有轨均可选择。但是无论公交还是有轨站点都在浑南中路上,而在浑南中路北侧的几条街道:王家湾西路、杨官街、浑南中路54巷和浑南中路48巷上均没有公交站点。但浑南中路距离各楼盘距离不远,大约600米路程。

 但是值得一提的是,实探中笔者发现,板块内最多的交通工具无疑是私家车,尤其是已入住小区周边的道路两侧均已停满了私家车。

毕竟这里城建项目以桥为主,私家车出行占据重要位置,而且随着改善需求大量涌入板块,可以预见未来这里将是私家车的天下。

学校:

建大附小、浑南实验中学

 沈阳建筑大学附属小学(浑南十一小)

学校已经于去年开始招生,目前正在进行新一轮的入学普查。在已张贴出的普查通知中,可以看到该学校的招生范围:恒大江湾、石庙子、文欣苑、王家湾、恒大滨江左岸、其仕盛和祥、刘付、格林阳光城、杨官和金地艺境。

位于浑南中路北侧、在售的且已有入住的新盘基本都在该校学区范围内,位于浑南中路南侧的荣盛紫提东郡学区则在浑南十二小。

据现场提供入学材料的家长爆料,建大附小去年计划招生190人,普查后招生300人,可见,东湖板块入住率是比较高的。

浑南实验中学(校址原东湖学校)

浑南实验中学校址为原东湖学校,后与实验学校中学部合并更名为浑南实验中学,算是浑南区老牌学校之一。在笔者踩盘期间,也在售楼处遇到为了中学学区选择该板块的购房者。

根据2018年浑南学位分配表,该校对应楼盘如下:

恒大滨江左岸、文欣苑、恒大江湾、其仕盛和祥、格林阳光城、金地艺境、刘付、王家湾、阳关、石庙子、紫提东郡、温馨港湾、养竹、东岗、李巴彦、麦子屯、牛相屯、水屯、古城子、东升家园、文华街三号院、泰荣湾、东亚国际城。

与浑南实验中学紧邻的是浑南实验幼儿园

品牌房企入场改善产品升

“刚需”盘越来越少

再看板块内目前的项目,其实东湖板块内项目无论从入场时间还是产品细分上,都比较明显的分为了两个梯队:

一批是早早进入东湖板块,从四字头就开卖的纯刚性产品,不过从现在的价格上看也已经算是刚改项目了——荣盛紫提东郡、其仕盛和祥等;

另一批则是带着升级款产品进入东湖板块的品牌房企——华润置地·长安里、龙湖天璞以及即将入市的保利·和光尘樾。虽然属于同一板块,但并非板块内产品都是竞品。

板块内项目区位图(仅供参考)

华润置地·长安里

从项目名称就可以看出华润的打造地标产品的野心,项目位于长安桥南街,临近长安桥。

在售产品为高层和低密度多层,精装高层参考均价13000-14000元/平,户型建面101平、126平,预计交房时间:2021年6月。清水低密度多层标准层参考均价15500元/平,标准层户型建面136平、152平,预计交房时间:2020年8月。

华润置地·长安里工程进度

龙湖·天璞

 与华润置地·长安里一街之隔,同样是龙湖系高端产品。

在售产品为高层和别墅,精装高层(20楼以下)参考均价13000-16000元/平,叠拼别墅产品参考价格:上叠别墅总房款230万左右,中叠产品总房款300-370万左右,下叠别墅产品总房款400-470万左右。高层物业费3.2元/平·月;别墅物业费4元/平·月。

龙湖天璞工程进度

保利·和光尘樾

项目位于恒大江湾西侧,笔者实探时(4月24日)售楼处尚未开放。但新品肯定是面对改善置业的中高端产品。

其仕盛和祥

在售产品为高层与小高层,高层参考均价10000-10500元/平,小高层参考均价10000-11000元/平。在售户型建面83平、91平、117平。产品均为清水,现房销售。物业费为1.9元/平·月(含电梯费)。

荣盛·紫提东郡

 

项目位于浑南中路南侧,项目体量较大。目前在售为6期产品,7期产品4月末加推。清水交付,高层参考均价8500元/平,户型建面:96平、112平、117平、128平;低密度多层参考均价9500-10000元/平,户型建面:85平、104平。

项目价格在板块内有一定优势,一季度为浑南区销冠。

恒大滨江左岸

 

项目位于浑南中路50号,祝科街西侧,项目目前在售产品为三期小高和高层产品,精装交付,参考成交价格区间在9200-9800元/平。四期新品23#、24#即将加推,户型面积112平、125平、127平、130平和143平。

三期小高产品预计2020年10月交付。三期高层5栋将于2021年交付。四期产品将于2022年10月交付。

二手房:

“卖的多买的也不少 多数都是自住”

板块内在售二手房源也比较多,根据笔者在中介处了解,格林阳光城二手房价格在9000-10000元/平,荣盛紫提东郡二手房价格在9000-9500元/平,其仕小高报价11000-12000元/平,高层报价10000元/平;恒大江湾报价8000-8500元/平。板块内回迁楼文欣苑单价在6000元/平左右。

相对而言,恒大江湾单价较低但因为户型面积较大,总房款依然较高,在百万元左右,其仕总房款在80万左右,荣盛总房款在60-70万。荣盛二手房报价比较低一些。

据介绍,现在板块内二手房市场买的人多,卖得也不少,多数都是自住的,荣盛紫提东郡房源卖得相对较快一些。

商业:

底商人气足 生活气息浓厚

目前板块内入住楼盘较多,且入住率比较高,所以生活气息浓厚。恒大江湾、紫提东郡、其仕盛和祥等楼盘的底商全都处在营业状态,完全满足日常生活需要。

其仕盛和祥底商

恒大江湾底商

底商外有外卖骑手送餐的身影

细数东湖板块目前的现状,可以看出来东湖板块的优缺点还是挺明显的:路桥通了但公共交通一般,开车出行显然更便捷;学校配套环境有了,但是板块城建仍旧需要再加把劲儿。但是对于一个尚未成熟的板块而言,这里已经有着非常友好的居住环境,而且还在一步步变好。

可以说,改善置业之所以会选择在东湖板块,不仅是追求品牌开发商的明星产品,还看到了东湖这几年的飞速变化,更是看中了这里的未来。

三年土地价格翻N翻

 板块内供地略显不足

讲完了板块内肉眼可见的情况后,让我们再来看看2016-2019年居住地块的供应信息,三年房价翻倍其实从土地市场的表现上就可以看出一二。

2016-2018年东湖板块居住用地出让信息

2016年到2018年期间,居住用地的楼面价翻了N翻,目前东湖板块居住用地的楼板价格最高为7500元/建筑平方米。

但值得一提的是,2017年华润拿的GN-WJ-04-13-1地块(即:华润置地长安里)和龙湖拿的格林北地块(即:龙湖天璞)均为限价地块,两地块楼板价均达到了最高限价,尤其是华润GN-WJ-04-13-1地块,拍卖现场经多轮厮杀,成交地价达到最高限价后,并配建12班幼儿园、1.1万平社区综合服务用地。

曾有网友核算过该地块成本,溢价率可能达到131%。(假设1.1万平配建成本按4500元/平,预计成本0.5亿,幼儿园建设成本预计0.1亿,总成本预计约9.43亿,这和最终楼面价6933元/平,溢价率131%。)

虽然居住用地含金量高,板块热度在沈阳市场也比较大,但东湖板块目前却不得不面对一个现实——供地不足。

可以看到,东湖板块近三年出让的地块除保利和光尘樾外均已入市。

后续土地出让方面,最近东湖板块有新的征地公告释放,但直到4月末,东湖板块仍未有地块出让信息公布,这也就意味着即便今年有地块出让,2019年东湖板块也不会再有保利之外的新项目入市。

资料显示,2018年G13地块出让后,只有板块对岸的华润河滩地地块成功出让,此后,周边再无新地块出让。截至2019年4月,公开出让的,距离板块最近的地块,还是居板块十余公里的南塔地块。而华润河滩地地块,也并非纯居住地块。

沈河河滩地块示意图/图片来源网络

资料显示,沈河河滩地快总规划用地约3000亩,将打造华润万象生态文旅城,预计总投资超过100亿,将建设4万平方米的马戏艺术中心、3万平方米的演艺嘉年华、3万平方米的科创产业孵化中心、13万平方米的万象天地商业区以及产业附属设施。

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